Woning kopen? Kom niet bedrogen uit: wees aandachtig voor deze acht belangrijke documenten

Vanaf dit jaar zijn de regels rond het energieprestatiecertificaat (EPC) van een woning weer wat strikter. Sinds 1 januari moeten nieuwe eigenaars van woningen met EPC-label E of F in Vlaanderen hun aangekochte woning binnen de vijf jaar na aankoop grondig energetisch renoveren tot minimum EPC-label D. Via het EPC weet de koper wat de energetische kwaliteit van de woning is. Voor het afsluiten van een hypothecaire lening is dat belangrijk.

Een officieel EPC bekom je als verkoper via een energiedeskundige type A, erkend door het Vlaams Energieagentschap. De kostprijs van dat document varieert naargelang de energiedeskundige. Gemiddeld kost een EPC 110 tot 250 euro.

Wie een lening afsluit voor een energiezuinige woning heeft een streepje voor: diverse banken belonen dit immers met een extra korting op de woonlening.

De verkoper moet de koper een keuringsverslag van de elektrische circuits overhandigen. Dat document moet voorkomen dat, door een defect in die circuits, een kortsluiting ontstaat die een brand of elektrocutie kan veroorzaken. Het document is verplicht in heel België.

Voor woningen waarvan de elektrische installatie in gebruik is genomen vóór 1981, moet de verkoper de elektrische keuring laten uitvoeren voor het ondertekenen van de notariële akte. Voor alle installaties geplaatst na 1981 verplicht de wet particulieren om die installaties elke 25 jaar periodiek te laten keuren.

Een geldig keuringsverslag is een gelijkvormigheidsverslag gebaseerd op het Algemeen Reglement op de Elektrische Installaties (AREI). Alleen een door de FOD Economie erkend controleorganisme mag de keuring uitvoeren. Een keuringsdocument kost gemiddeld 150 tot 200 euro.

Wie een woning verkoopt – en dus de grond waarop de woning zich bevindt – moet in België een bodemattest aanvragen. Vaak gebeurt dat door de notaris. Zo’n attest is nodig voor de ondertekening van het compromis. De verkoopovereenkomst of het compromis is bepalend voor de notariële akte. In Vlaanderen reikt de Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij (OVAM) die attesten uit.

De kost van een bodemattest kan sterk verschillen en hangt onder meer af van de grootte van het perceel en of er een bodemonderzoek nodig is. Een paar voorbeelden: de prijs van een bodemattest bedraagt 55 euro voor een volledig kadastraal perceel of 222 euro voor een deel van een kadastraal perceel.

De gemeente beschikt over heel wat info over de te kopen en verkopen woning. Voor een vergunningen- en plannenregister kan je terecht bij de dienst Ruimtelijke Ordening, onder meer voor een omgevings- of stedenbouwkundige vergunning. Die vergunning laat je bijvoorbeeld toe om bepaalde bouwwerkzaamheden uit te voeren. Per gewest is de reglementering anders. De notaris doet in de meeste gevallen de aanvraag voor het uittreksel. De prijs verschilt van gemeente tot gemeente.

Ook op de lijst van officiële verplichte documenten en attesten bij de verkoop van een woning staat de kadastrale legger en het kadasterplan. De eigenaar, dus de verkoper, moet over die documenten beschikken als hij zijn woning van de hand doet. De kadastrale legger bevat de gegevens van de eigenaar, details over het pand, het jaar waarin de woning is gebouwd en de exacte oppervlakte.

Via CadGIS is het mogelijk om het Belgische kadastrale percelenplan gratis te raadplegen en er een afdruk van te maken. Voor gegevens van de kadastrale legger varieert de prijs - via MyMinFin - tussen nul en een tiental euro. Zowel de notaris als de vastgoedmakelaar kunnen die documenten opvragen.

Wie een appartement verkoopt heeft enkele specifieke documenten nodig. In de eerste plaats gaat het om de jaarbalansen en de verslagen van al de vergaderingen met de mede-eigenaars van de voorbije drie jaar. Die verslagen bevatten onder meer de taken en werkzaamheden van de raad van mede-eigendom. Voor een koper zijn die genomen beslissingen van belang. Zo komt hij bijvoorbeeld te weten of er grote kosten op stapel staan.

De jaarbalansen en de verslagen van bovengenoemde vergaderingen kan een verkoper in principe gratis verkrijgen via zijn syndicus.

Een verkoper van een woning in Vlaanderen gebouwd vóór 2001 is verplicht de koper een asbestattest voor te leggen. Daarin staan gegevens over de aanwezigheid van asbest in het gebouw. Het geeft ook aan of het asbestveilig is. Zo komt de koper te weten welke materialen of gebouwonderdelen asbest bevatten en wat de toestand ervan is. Het attest bevat ook advies over hoe hij het asbesthoudende materialen veilig kan beheren of verwijderen.

Voor een officiële asbestinventarisatie zorgt een door OVAM gecertificeerd asbestdeskundige. De prijs van een asbestattest is afhankelijk van de grootte van het huis en het aantal staalnames. Voor een groot huis zijn meer staalnames vereist. De prijs schommelt tussen 400 en 850 euro.

Bij de verkoop van een woning is er een overdracht van het postinterventiedossier (PID), van de verkoper naar de koper. De overhandiging van dat PID krijgt een vermelding in de akte die de overdracht van het gebouw bevestigt. In een PID staan allerlei zaken die nuttig kunnen zijn voor de veiligheid en de gezondheid van de mensen die later werkzaamheden zullen uitvoeren aan het gebouw. Denk aan onderhoud en herstellingen, verbouwingen of sloopwerken.

Het postinterventiedossier is alleen verplicht bij de verkoop van een woning of appartement waarvan de bouw is begonnen na 1 mei 2001 of waaraan werken zijn uitgevoerd sinds 1 mei 2001. De opmaak en aanvulling van een PID gebeurt door de eigenaar als hij de werken zelf heeft uitgevoerd, of door de aannemer of de veiligheidscoördinator als er meer dan één aannemer is. De kosten zijn voor rekening van de eigenaar van de woning of de bouwheer, dus de verkoper, bij de verkoop van de woning. Een PID laten opmaken, kost algauw tussen 500 en 1.000 euro.

Lees ook via Spaargids.be:

Kunnen alleenstaanden een woonlening afsluiten? Hier moet je rekening mee houden

1% in plaats van 12% registratierechten betalen op je nieuwe woning: dat doe je zo

Woning (ver)kopen op lijfrente: wat houdt het precies in en welk risico loop je?